Hợp đồng mua bán là một văn bản chuyển nhượng có giá trị pháp lý, ghi lại giao dịch giữa người bán và người mua, đồng thời là bằng chứng kết luận về việc chuyển nhượng quyền sở hữu. Việc hủy bỏ hợp đồng mua bán là một quy trình pháp lý, trong đó các bên hủy bỏ giao dịch chuyển nhượng tài sản và hợp đồng có thể bị hủy bỏ, đồng thời đảo ngược giao dịch. Bài viết này làm sáng tỏ về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán cùng với quy trình và hiệu lực của việc hủy bỏ.
Việc mua bán và chuyển nhượng bất động sản nào cũng bắt buộc phải được thực hiện bằng một hợp đồng mua bán đã đăng ký, được thực hiện hợp pháp bởi tất cả các bên liên quan với sự đồng ý của họ và với sự cân nhắc kỹ lưỡng. Hợp đồng mua bán là một văn bản chuyển nhượng có giá trị pháp lý, ghi lại giao dịch giữa người bán và người mua, đồng thời là bằng chứng kết luận về việc chuyển nhượng quyền sở hữu. Theo nghĩa đó, hợp đồng mua bán khác và không nên nhầm lẫn với Thỏa thuận mua bán, trong đó thiết lập ý định của hai bên tham gia vào một giao dịch mua bán mà chỉ và cuối cùng sẽ kết thúc sau khi Hợp đồng mua bán đã được thực hiện. Về cơ bản, việc chuyển nhượng quyền sở hữu xảy ra sau khi Hợp đồng mua bán đã được thực hiện và đăng ký hợp lệ với cơ quan đăng ký phụ trách.
Hủy bỏ hợp đồng mua bán bất động sản
Hủy bỏ Hợp đồng Mua bán là gì?
Trong trường hợp các bên muốn hủy bỏ giao dịch chuyển nhượng tài sản, hợp đồng có thể bị hủy bỏ và sẽ đảo ngược giao dịch. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đăng ký, cơ quan Đăng ký không có quyền hủy bỏ hoặc bãi bỏ hợp đồng mua bán đã đăng ký và do đó, biện pháp khắc phục thích hợp là yêu cầu Tòa án Dân sự hủy bỏ hợp đồng mua bán theo quy định của Luật Cứu trợ Đặc biệt năm 1963, trong đó có việc yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán đã đăng ký đó.
Khi nào có thể yêu cầu hủy bỏ Hợp đồng Mua bán?
- Gian lận/Làm giả/Xuyên tạc:
Các tài liệu đã đăng ký được coi là hợp lệ, trừ khi bị thách thức và chứng minh. Mặt khác, việc hủy bỏ hợp đồng mua bán chỉ có thể được yêu cầu trong trường hợp một bên cáo buộc bất kỳ yếu tố làm mất hiệu lực nào theo luật, chẳng hạn như gian lận, ép buộc hoặc ảnh hưởng không đáng có, điều này ảnh hưởng đến gốc rễ của hợp đồng.
- Do chủ sở hữu ban đầu tranh chấp quyền sở hữu trong một giao dịch bán hàng tiếp theo:
Ngoài những điều đã nói ở trên, cũng có thể có trường hợp một bên tuyên bố nắm giữ quyền sở hữu ban đầu đối với một tài sản, tuy nhiên tài sản đó đã bị một người bán gian lận cho bên thứ ba. Trong những trường hợp như vậy, bên bị thiệt hại có thể yêu cầu tòa án dân sự và ngoài việc hủy bỏ hợp đồng mua bán tiếp theo, cũng có thể tìm kiếm biện pháp khắc phục việc trả lại quyền sở hữu cho mình.
- Không thực hiện nghĩa vụ:
Trong trường hợp một trong hai bên không tuân thủ nghĩa vụ của mình theo Hợp đồng Mua bán, chẳng hạn như nghĩa vụ tài chính, hoặc nếu không, chẳng hạn như cung cấp quyền sở hữu rõ ràng và không bị cản trở nhưng không làm như vậy, trong những trường hợp như vậy, bên bị thiệt hại cũng có thể yêu cầu Tòa án Dân sự hủy bỏ hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng Tòa án không thể bị lay chuyển vì những lý do không có cơ sở và không nghiêm trọng, chẳng hạn như thay đổi quyết định mà không có bất kỳ cơ sở vật chất nào hoặc những lý do không đáng kể khác.
- Thời hiệu:
Một vụ kiện yêu cầu hủy bỏ hoặc bãi bỏ bất kỳ văn bản nào hoặc hủy bỏ hợp đồng phải được ưu tiên trong vòng 3 năm kể từ ngày bên bị thiệt hại được biết về những trường hợp đó cho phép họ được cứu trợ hoặc kể từ ngày đăng ký, trong trường hợp Hợp đồng Mua bán được đăng ký. Do đó, bắt buộc phải hành động càng sớm càng tốt để tránh trường hợp biện pháp khắc phục có thể bị cạn kiệt do hoạt động của luật thời hiệu.
Tòa án Dân sự có thẩm quyền hủy bỏ Hợp đồng Mua bán
Trong khi Cơ quan đăng ký là cơ quan có thẩm quyền đăng ký Hợp đồng Mua bán, trong trường hợp yêu cầu hủy bỏ, luật đã được giải quyết rằng chỉ có Tòa án Dân sự mới có thẩm quyền bãi bỏ bất kỳ văn bản đã đăng ký nào và quyền hạn đó không thuộc về Cơ quan đăng ký. Chỉ khi có được một nghị định chính thức từ Tòa án Dân sự và các hướng dẫn thích hợp được thông qua thì Cơ quan đăng ký mới có thể tiến hành hành động theo các hướng dẫn đó và thực hiện các thay đổi trong hồ sơ. Người ta đã quan sát thấy rằng một số Bang đã tiến hành ban hành thông tư, do đó trao quyền hạn đó cho Phó Ủy viên kiêm Cơ quan đăng ký để hủy bỏ và rút lại hợp đồng mua bán đã đăng ký. Tuy nhiên, Tòa án cấp cao Jharkhand cũng như Tòa án cấp cao Delhi đã làm rõ vị trí đó rằng Cơ quan đăng ký không được khoác lên mình quyền hạn hủy bỏ một văn bản đã đăng ký và quyền hạn đó chỉ thuộc về Tòa án Dân sự.
Thủ tục yêu cầu hủy bỏ Hợp đồng Mua bán
- Bên bị thiệt hại phải tìm cách khởi kiện trước Tòa án Dân sự có Thẩm quyền bằng cách trình bày đầy đủ bằng chứng liên quan vào hồ sơ và nộp cùng với lệ phí tòa án theo quy định.
- Tòa án, sau khi xem xét các sự kiện của vụ án, sẽ yêu cầu Bị đơn đưa ra biện hộ của mình và sau khi xem xét các sự kiện của vụ án, có thể ra phán quyết hoặc chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hoặc bác bỏ vụ kiện.
- Điều quan trọng cần lưu ý là trách nhiệm chứng minh thuộc về bên yêu cầu được cứu trợ hủy bỏ để làm hài lòng Tòa án về lý do tại sao nên chấp nhận việc hủy bỏ đó và đưa ra bằng chứng đầy đủ để chứng minh rằng việc đăng ký Hợp đồng Mua bán là không hợp lệ theo luật.
- Ngoài việc ra phán quyết chỉ đạo hủy bỏ hợp đồng mua bán, Tòa án có thể đưa ra các hướng dẫn thích hợp cho bên đó để khôi phục bất kỳ lợi ích nào có được từ việc chuyển nhượng hoặc bán hàng đó mà bên đó có thể đã nhận được từ phía đối diện theo giao dịch.
Hiệu lực của việc hủy bỏ Hợp đồng Mua bán
Sau khi Hợp đồng Mua bán bị tòa án có thẩm quyền phán quyết là hủy bỏ, lệnh đó phải được ban hành ngay lập tức cho cơ quan đăng ký có liên quan để có hành động tiếp theo và khôi phục lợi ích của bên đó và chỉnh sửa hồ sơ. Hiệu lực của việc hủy bỏ hợp đồng mua bán là quyền và nghĩa vụ của các bên bị đảo ngược và quyền sở hữu lại thuộc về người chuyển nhượng ban đầu.
Không thanh toán một phần Giá bán – Không phải là căn cứ đủ để hủy bỏ Hợp đồng Mua bán
Trong khi Tòa án nhận thức được những khó khăn mà bên bị thiệt hại có thể gặp phải trong trường hợp sự đồng ý có được do gian lận, xuyên tạc hoặc giả mạo và xem xét các vấn đề đó dựa trên giá trị của chúng, họ không cho phép hủy bỏ như vậy do không thực hiện các điều kiện chẳng hạn như nhận thanh toán một phần. Tòa án Tối cao gần đây đã phán quyết rằng trong trường hợp chưa thanh toán toàn bộ số tiền đối ứng, điều đó không thể là căn cứ để yêu cầu hủy bỏ Hợp đồng Mua bán và biện pháp khắc phục thích hợp là bên bị thiệt hại yêu cầu tòa án dân sự và tìm cách thu hồi số dư chưa thanh toán.
