Theo luật thuế của Tây Ban Nha, các văn bản công chứng trong đó việc đổi mới khoản vay (được mở rộng cho các khoản tín dụng được bảo đảm bằng thế chấp theo một số quyết định của Tòa án Tối cao Tây Ban Nha – “Khoản vay thế chấp”) được thực hiện, thường phải chịu thuế tem. Thuế này được áp dụng khi (i) thực hiện các văn bản công (escrituras públicas và actas notariales), (ii) đối tượng (x) bao gồm một khoản tiền hoặc một vật phẩm có giá trị và (y) đề cập đến các hành vi có thể được đăng ký với Cơ quan đăng ký công cộng (ví dụ: Văn phòng Đăng ký đất đai), bất kể chúng (i) cuối cùng có được đăng ký hay không và (ii) có phải chịu các loại thuế khác (thuế chuyển nhượng, thuế giao dịch doanh nghiệp hoặc thuế quà tặng và thừa kế) hay không.
Thuế tem của Tây Ban Nha dao động từ 0,5% đến 1,5%, tùy thuộc vào khu vực của Tây Ban Nha nơi có mảnh đất liên quan và được tính trên số tiền nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp (thường được gọi ở Tây Ban Nha là “trách nhiệm pháp lý được bảo đảm tối đa”). Trách nhiệm pháp lý được bảo đảm tối đa được tính theo tỷ lệ phần trăm thông thường trong khoảng 130% số tiền vay (mặc dù tỷ lệ phần trăm đó phải được thỏa thuận giữa người cho vay và người vay trên cơ sở từng trường hợp cụ thể) và bao gồm tiền gốc, lãi suất, lãi suất trả chậm và chi phí.
Tuy nhiên, theo luật Tây Ban Nha, một khoản miễn thuế tem đặc biệt (được thấy trước trong điều 9 của Đạo luật Tây Ban Nha 2/1994, về việc thay thế nghĩa vụ và đổi mới khoản vay thế chấp) được áp dụng cho một số sửa đổi đối với các điều kiện của Khoản vay Thế chấp do các tổ chức tín dụng (“Miễn thuế tem”) gia hạn. Khoản Miễn thuế Tem này áp dụng cho việc thực hiện các văn bản công về việc đổi mới Khoản vay Thế chấp, bao gồm các thay đổi về lãi suất và/hoặc thời hạn của Khoản vay Thế chấp có liên quan theo thỏa thuận giữa người cho vay và người đi vay.
Khoản Miễn thuế Tem này, kể từ khi bắt đầu, nhằm mục đích tạo điều kiện cho việc đàm phán lại Khoản vay Thế chấp trong bối cảnh lãi suất giảm, đã gây ra khá nhiều tranh cãi trong những năm qua về việc giải thích và áp dụng. Về vấn đề này, người nộp thuế và Cơ quan quản lý thuế Tây Ban Nha đã có những quan điểm khác nhau.
Việc miễn thuế tem, được thiết kế để khuyến khích việc tái cấp vốn thế chấp, đã trở thành chủ đề tranh luận do cách giải thích và áp dụng không thống nhất. Cơ quan thuế và người nộp thuế thường có quan điểm khác nhau về việc áp dụng miễn trừ này.
Trước khi Tòa án Tối cao Tây Ban Nha ra phán quyết vào ngày 26 tháng 2 năm 2020 (“Phán quyết”), cơ quan thuế Tây Ban Nha coi Miễn thuế Tem chỉ áp dụng khi nội dung duy nhất của văn bản công về đổi mới là thay đổi lãi suất và/hoặc thời hạn của Khoản vay Thế chấp có liên quan, tức là, việc có các thay đổi khác hoặc bất kỳ điều khoản mới nào được đưa vào văn bản công, như trong thực tế xảy ra trong bất kỳ đổi mới nào, cuối cùng có thể gây tổn hại đến khả năng áp dụng của việc Miễn thuế Tem.
Với Phán quyết, Tòa án Tối cao Tây Ban Nha đã bác bỏ quan điểm của cơ quan thuế Tây Ban Nha và làm rõ rằng:
(i) thứ nhất, việc đổi mới Khoản vay Thế chấp về lãi suất và/hoặc thời hạn của khoản vay được thực hiện thông qua văn bản công chứng đủ điều kiện được Miễn thuế Tem, bất kể thực tế là, theo thông lệ, văn bản công về đổi mới có thể chứa các sửa đổi khác hoặc các điều khoản mới điều chỉnh mối quan hệ giữa người cho vay và người đi vay; và
(ii) thứ hai, giải quyết vấn đề gây tranh cãi hiện tại và trong hầu hết các trường hợp đổi mới Khoản vay Thế chấp, nếu có các điều khoản khác đó, cần phải phân tích trên cơ sở từng trường hợp cụ thể, liệu chúng có đáp ứng các yêu cầu để phải chịu thuế tem hay không (tức là về cơ bản chúng đề cập đến một khoản tiền hoặc một vật phẩm có giá trị và chúng phải được đăng ký) và nếu phải chịu thuế tem thì Miễn thuế Tem có áp dụng hay không.
Điểm thứ hai này được phát triển thêm trong Phán quyết khi phán quyết cách xử lý các điều khoản sau đây (tức là liệu chúng có phải chịu thuế tem hay không và nếu có thì Miễn thuế Tem có áp dụng cho chúng hay không):
(i) bao gồm một lịch trình trả nợ mới: điều này phải chịu thuế tem nhưng được Miễn thuế Tem;
(ii) bao gồm một điều khoản không được rút thêm tiền hoặc gia hạn các khoản rút hiện có (do đó, nêu rõ rằng số tiền nợ là số tiền đã được rút): tòa án hiểu rằng điều này không ngụ ý bất kỳ sửa đổi nào đối với Khoản vay Thế chấp có liên quan vì điều khoản đó chỉ xác định số tiền chưa thanh toán; và
(iii) sửa đổi các định nghĩa và cam kết, nghĩa vụ hợp đồng mới và điều kiện mới: đặc biệt là Tòa án Tối cao Tây Ban Nha, được gọi là nghĩa vụ thông tin; nghĩa vụ duy trì mức vốn nhất định và đáp ứng các tỷ lệ được nêu trong đó như tỷ lệ EBITDA/chi phí tài chính; việc thực hiện cam kết không cấp bảo đảm bằng hiện vật đối với bất kỳ tài sản bất động sản nào khác; hạn chế liên quan đến việc mua lại tài sản, v.v. Tòa án phán quyết rằng việc chỉ có các điều kiện này không làm phát sinh thuế tem, chỉ ra rằng đây là những điều khoản sẽ không làm phát sinh thuế tem nếu được cấp trong văn bản công khác với văn bản công đổi mới Khoản vay Thế chấp.
Trong mọi trường hợp, xin lưu ý rằng bất kỳ điều khoản mới nào được bao gồm trong thỏa thuận đổi mới Khoản vay Thế chấp đều phải được phân tích trên cơ sở từng trường hợp cụ thể.
Phán quyết cũng nêu rõ một điều quan trọng là nếu việc đổi mới là để duy trì mối quan hệ pháp lý đã có từ trước (“novación no extintiva” theo luật Tây Ban Nha) – do đó mối quan hệ không bị chấm dứt và thay thế bằng một mối quan hệ mới (sẽ là “novación extintiva” theo luật Tây Ban Nha) -, mà không có thay đổi nào đối với bản thân thế chấp, cơ sở thuế đối với bất kỳ điều khoản nào của Khoản vay Thế chấp không thuộc đối tượng Miễn thuế Tem có thể không phải là toàn bộ số tiền của trách nhiệm pháp lý được bảo đảm tối đa, như cơ quan thuế Tây Ban Nha yêu cầu, mà là kết quả của việc xác định trên cơ sở phân tích từng điều khoản, nội dung có giá trị cụ thể của từng điều khoản không được miễn trừ – tuy nhiên, điều này có thể khó thực hiện trong thực tế -.
Điều kiện thị trường hiện nay trong cả lĩnh vực bất động sản và tài chính đòi hỏi, hơn bao giờ hết, một khuôn khổ pháp lý và thuế rõ ràng và linh hoạt. Theo phán quyết của Tòa án Tối cao Tây Ban Nha, việc cần đánh giá giá trị kinh tế của các điều khoản mới (ngoài các điều khoản sửa đổi lãi suất và thời hạn) thay vì đánh thuế (lại) toàn bộ giá trị của các khoản nợ được bảo đảm chắc chắn đòi hỏi một khuôn khổ thân thiện với thuế tem hơn. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc hoàn thành việc tái cấp vốn cho các Khoản vay Thế chấp.
